Gewerberäume

• Vermittlungsportale für Gewerbeimmobilien
• Zwischennutzungsagentur
• Der Gewerbemietvertrag
• Mustervertrag für Gewerberäume

Für Unternehmensgründer gibt es viele Möglichkeiten, Gewerberäume zu den marktüblichen Preisen zu finden. Angebote für Mieträume und Kaufobjekte findet man auf großen Immobilienmärkten wie Immopool oder Immonet. Meist hilft ein Such- Service bei der gezielten Auswahl und sendet regelmäßig Informationen über aktuelle Angebote an die e.mail-Adresse des Interessenten.

Vermittlungsportale für Gewerbeimmobilien

Neben diesen allgemeinen Gewerbe-Immobilien-Angeboten finden sich brancheninterne Vermittlungsportale, die ebenfalls gewerbliche Nutzobjekte zur Pacht oder zum Kauf anbieten. Für Unternehmer in Landwirtschaft, Lebensmittelverkauf, Gaststätten- und Hotelgewerbe gibt es zum Beispiel den Online-Markt für Bauernhöfe, Läden, Restaurant- und Hotelobjekte.
http://www.pachten-kaufen.de/linktitelliste.html

Manche Kommunen versuchen auch, bestimmte Regionen bzw. Stadtviertel gezielt durch mittelständische Unternehmen zu beleben.
Gewerberaumsuchende geraten hierbei nicht selten in den Vorteil besonders günstiger Mietpreise. So z.B. bei der Berliner Gewerberaumbörse.
http://www.gewerberaumboerse.de

Ebenfalls eine Möglichkeit, die Berliner Existenzgründer nutzen können, ist das Angebot der GSG. (Gewerbesiedlungs-Gesellschaft GmbH) Als Partner von Unternehmensgründern bietet die Gesellschaft Objekte zu günstigen Gewerbemieten und langfristig sicheren Konditionen.
http://www.gsg.de/

Zwischennutzungsagentur

Und noch einmal Berlin: Zwischenzeitlich leerstehende Gewerbe- und Industriemobilien werden von der Berliner Zwischennutzungsagentur kostengünstig zur zeitlich befristeten Nutzung vermittelt. Ein Modell, von dem beide Vertragsseiten finanziell profitieren. Der Immobilienbesitzer spart die Leerstandskosten und der Zwischenmieter kann seine Unternehmensidee unter kostengünstigen Bedingungen erproben. Vor allem Kulturprojekte machen von der Zwischennutzung Gebrauch. Theoretisch ist diese Mietform in jeder Leerstandsimmobilie möglich und wird vereinzelt auch in anderen großen Städten Deutschlands genutzt.
Hier geht es zu den Seiten der Berliner Agentur:
http://www.zwischennutzungsagentur.de/

Der Gewerbemietvertrag

Ein Gewerbemietvertrag muss sorgfältig vorbereitet werden, denn bei der Vermietung von Geschäftsräumen entfallen einige gesetzliche Regelungen, die bei einem Wohnraummietvertrag automatisch gelten. So gibt es für den Geschäftsraummieter keinen gesetzlichen Schutz. Es gelten weder Kündigungs- und Bestandsschutz noch die Sozialklausel, noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe. Ferner entfallen der spezielle Räumungsschutz für Mietraum und der ausschließliche Gerichtsstand des Amtsgerichts.

Für den Unternehmer ist der langfristige Bestandsschutz jedoch oftmals wichtiger als der Schutz seiner Wohnung. Schließlich läuft er mit dem Verlust des Geschäftsraumes Gefahr, seine wirtschaftliche Existenz zu verlieren.

Der Gestaltung des Geschäftsraummietvertrages kommt also ganz besondere Bedeutung zu.
Im folgenden finden Sie einige juristische Inhalte, die Bestandteil des Gewerberaummietvertrages sein sollten:

Abgrenzung zur Wohnraummiete

Aufgrund des besonderen Rechtsschutzes von Wohnraum muss die Gewerbemiete deutlich von der Wohnraummiete abgegrenzt werden. Bei sog. Mischverhältnissen (z.B. ein Beratungsbüro und die Privaträume befinden sich in derselben Mieteinheit) wird diese Abgrenzung schwierig. Für die genaue Bestimmung ist entscheidend, welche Nutzung im konkreten Einzelfall überwiegt.

Schriftform für Verträge ab einem Jahr

Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von bis zu einem Jahr können formlos geschlossen werden, also auch mündlich. Erst für Verträge, die für mehr als ein Jahr geschlossen werden, ist die Schriftform vorgeschrieben. Wird die Schriftform dennoch versäumt, gilt der Vertrag nicht als unwirksam, sondern auf unbestimmte Zeit geschlossen. D.h. die dreimonatige Kündigungsfrist kann angewandt werden. Die einzelnen Vertragsseiten müssen aneinander geheftet und fortlaufend nummeriert sein, dies gilt auch für die Anlagen. Nachträgliche Vereinbarungen können dem Mietvertrag jedoch lose beigefügt werden, wenn sie einen Hinweis beinhalten, dass der übrige Vertrag weiterhin seine Gültigkeit behält.

Besonderheiten des Gewerbemietvertrages

Grundsätzlich ist die inhaltliche Gestaltung des Vertrages den beiden Parteien überlassen. Wesentliche Vertragsbestandteile sollten sein: Mieträume, -flächen, Festlegung des Mietzinses in Form von Nettokalt-, Brutto-, Teilinklusivmiete. In Gewerbemietverträgen kann auch eine Umsatzmiete vereinbart werden. Hier richtet sich der zuzahlende Mietzins nach dem erzielten Umsatz. Weitere Besonderheiten, die in einem Gewerbemietvertrag geregelt werden sollten, sind:

Betriebskosten
Beim Gewerbemietverhältnis kann der Vermieter weitaus mehr Betriebskosten auf den Mieter umlegen. So z.B. Verwaltungs-, Bewachungs- und andere Nebenkosten.

Mietsicherheit
Die Mietsicherheit bei Gewerbemieten wird in Form einer Bürgschaft erteilt und beträgt in der Regel drei Monatsmieten.

Mietzweck
Mit der Festlegung des Mietzweckes sichert sich der Vermieter vor unlauterer Nutzung ab. Zum anderen kann der Gewerbetreibende Schadensersatzsprüche geltend machen, wenn der Vermieter ihm wissentlich ein ungeeignetes Mietobjekt vermietet hat. Formulierungen wie „zur gewerblichen Nutzung“ sind deshalb sehr allgemein und bedeuten keine weitere Verpflichtung für die Vertragspartner. Ein solcher Vertrag würde z.B. keine Nutzung als Bordell oder Spielcasino ausschließen.

Konkurrenzschutz
Gewerberaummieter können sich ohne explizite Vertragsformulierung auf einen „vertragsimmanenten Konkurrenzschutz“ berufen. Es empfiehlt sich jedoch, das Verhalten des Vermieters gegenüber Mitbewerbern fest zu legen. Zum Beispiel könnte die weitere Ansiedelung von Marktkonkurrenten auch ausdrücklich erwünscht sein.

Laufzeit
Es gibt keine Festlegung darüber, wie lange die Laufzeit eines Gewerbemietvertrages sein soll oder muss. Festgelegte Laufzeiten nehmen beide Parteien in die Pflicht und sichern damit Kontinuität bzw. Standortvorteile. Eine besondere Regelung tritt in Kraft, wenn Mietverträge über mehr als 30 Jahre geschlossen wurden. Hier tritt nach 30 Jahren automatisch eine gesetzlich geregelte Kündigungsmöglichkeit ein. Ausnahme sind Verträge, die auf Lebenszeit geschlossen wurden.

Kündigung
Bei unbestimmter Laufzeit sind Gewerbemietverträge vierteljährlich kündbar. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des vorhergehenden Kalendervierteljahres ausgesprochen worden sein. Auch Mietverträge mit festgelegter Laufzeit können bei außerordentlichen Gründen vorzeitig gekündigt werden. Außerordentliche Kündigungsgründe können die vertragswidrige Nutzung oder der Zahlungsverzug bei zwei aufeinander folgenden Monatsmieten sein.

Mustervertrag für Gewerberäume

Auf folgender Seite finden Sie einen Mustervertrag für Gewerberäume: http://www.onlinemietvertrag.de